Logement social : Carnoux reste en zone orange
19/09/2020
Les 60 nouveaux logements sociaux près de la gendarmerie n'étant pas encore terminés, Carnoux reste en zone orange pour le logement social. La pénalité imposée par la Loi devrait s'élever cette année à 60 000 €.
Carnoux n'est évidemment pas la seule commune de Bouches-du-Rhône dans ce cas, le Département n'étant pas, depuis des années, un bon élève en la matière. Le Préfet estime en effet que 52 communes n'ont pas rempli leurs objectifs de rattrapage pour atteindre les 25 % légaux de logements sociaux en 2025.
Six communes (Allauch, Éguilles, Mimet, Peypin, Simiane-Collongue et Venelles), qui comptent entre 3,5 et 7 % de logements sociaux, ont déjà dû s’acquitter par quatre fois de pénalités financières majorées.
Pour Florent Houdmon, directeur régional de la Fondation Abbé-Pierre, invité à participer aux discussions, le bilan 2017-2019 est encore trop faible : « Nous déplorons qu’autant de maires n’aient montré aucune volonté de respecter leurs objectifs, d’autant plus que des permis de construire ont été délivrés dans cette période. » (Lire ici l'article de Marcactu.fr sur la crainte d"une métropole à plusieurs vitesses en matière de logement social).
Selon la Fondation, l'un des points de crispation récurrents, concerne la mise en œuvre du droit au logement opposable (DALO), dont bénéficient les personnes les plus en difficulté. A Carnoux, par exemple, le Préfet n'a pu répondre en 2018 à cette exigence légale, ne disposant que d'un contingent de 2 logements pour 5 priorités absolues.
Avec le recul national qu’offre sa structure, la Fondation Abbé-Pierre tient toutefois à souligner « l’exceptionnalisme » de la métropole Aix-Marseille Provence, partagé avec « une partie de l’Île-de-France et de la région Provence Alpes Côte d’Azur. »
Pour aggraver ses inquiétudes, « la métropole ne dispose toujours pas de programme local de l’habitat (PLH) ». Ce document, qui devait poser la stratégie et les objectifs du territoire entre 2020 et 2025 a été stoppé net en 2019, sous la présidence de Martine Vassal (LR) et sous l’impulsion principalement de maires du pays d’Aix et du pays salonais. Car si les maires sont en première ligne des sanctions et gardent la main sur les permis de construire, l’essentiel de la politique du logement est désormais gérée au niveau intercommunal.
Les 60 nouveaux logements sociaux près de la gendarmerie amélioreront la situation et éviteront peut-être les pénalités dans le cadre de la loi SRU.
Avec bientôt 17% de logements sociaux, Carnoux est encore loin du compte
Le région PACA concentre plus d'un quart des communes carencées du pays. Celles-ci préfèrent payer des amendes que de construire du social. Au palmarès, Les Pennes-Mirabeau (490 000 € net), Carry-le-Rouet (390 000 €), Gémenos (330 000 €) ou Éguilles (260 000 €). Parmi ces villes idéologiquement réfractaires au logement social, Carnoux fait plutôt (localement) office de bon élève avec 14.36 % de logements sociaux, qui devrait monter à 17% avec la réalisation des logements près de la gendarmerie. Carnoux reste cependant encore loin des obligations légales.
Pour autant, nous notons avec satisfaction que la municipalité a favorisé ces dernières années de nouvelles constructions pour loger nos jeunes concitoyens, ainsi que ceux qui veulent venir habiter la commune sans avoir la possibilité de l'accès à la propriété en raison des coûts trop élevés.
Le logement social à Carnoux est une nécessité pour de nombreux Carnussiens
Plus de la moitié des ménages carnussiens répondent aux critères d’éligibilité au logement social en raison de leurs revenus et de leur composition familiale. On peut même estimer qu'au moins 40 % d’entre eux ont des revenus inférieurs à 60 % du plafond HLM et sont donc théoriquement éligibles à l'aide maximale pour un logement très social (PLAI) [source FILOCOM 2015].
Certes, une partie des personnes à bas revenus sont propriétaires par acquisition ancienne ou par héritage, mais ce n'est pas le cas de tous, loin de là. La plupart se logent (difficilement) dans le parc locatif.
Selon le journal municipal de juillet 2017, 300 dossiers d'attribution de logement social sont en attente à Carnoux. Ce sont les jeunes et les familles monoparentales qui ont le plus de difficultés à se loger. En effet, dans notre commune, 13 % des familles sont monoparentales. 9 % des habitants vivent en dessous du seuil de pauvreté. Seuls 60 % des ménages fiscaux sont imposés. L'hébergement intergénérationnel s'est fortement développé ces dernières années en raison du coût de l'immobilier.
Un tiers des Carnussiens sont locataires et l'accès à la propriété est de plus en plus difficile, surtout dans une commune où le coût du foncier (et donc aussi des loyers) ne cesse d'augmenter. Se loger décemment à un prix accessible est une réelle difficulté pour de nombreuses personnes disposant pourtant d'un travail et notamment les familles monoparentales (dont la moitié sont considérées comme à "bas revenus").
La demande est donc forte, même avec un emploi stable. Pour les 60 logements sociaux actuellement en construction près de la gendarmerie, par exemple, 6 d'entre eux seront en PLAI, 36 en PLUS et 18 en PLS, c'est-à-dire qu'ils seront respectivement accessibles pour un couple avec un enfant à des revenus mensuels maximum de 1675 à 3630 €. La majorité d'entre eux (en PLUS) correspondant à un revenu maximal du couple avec enfant de 2793 €.
Le besoin d'une véritable vision métropolitaine
de l'habitat social
Evidemment, parvenir aux 25 % prescrits par la Loi n'est pas simple à Carnoux, où les terrains disponibles sont très limités. La commune, qui dispose de 485 logements sociaux devrait en construire 225 d'ici 2025. Les communes adjacentes, plus à l'aise sur le foncier, devraient en construire 345 pour Roquefort-la-Bédoule et 625 pour Cassis. On mesure là le retard accumulé par l'absence de politiques adéquates durant des années.
Une première remarque s'impose. Pour se conformer à la Loi, Carnoux devrait donc construire 225 logements sociaux, alors que le nombre de dossiers en attente est de l'ordre de 300. Cet objectif réglementaire n'a donc rien de scandaleux au regard des besoins de logement des Carnussiens mêmes.
Seconde remarque, selon l'INSEE, en 2016, 163 logements étaient vacants à Carnoux. Si une politique d'aide à la location à des coûts accessibles était mise en place, elle pourrait certainement être avancée comme mesure contribuant à la baisse de pression sur l'habitat et susceptible d'un aménagement des objectifs imposés par la Loi d'ici 2025.
Tout ceci pose cependant la question de la nécessaire vision métropolitaine en matière d'habitat, qu'il soit social ou non. Depuis 2014, le Programme Local de l'Habitat (PLH) relève de la compétence non délégable de la Métropole. Qu'attend-t-on pour avoir une réflexion commune à l'échelle de Cassis, Carnoux-en-Provence et Roquefort-la-Bédoule ? Communes de tailles voisines, affrontant des contraintes semblables, hébergeant la même population vivant et travaillant dans un bassin de vie partagé, pourquoi n'auraient-elles pas une approche commune de ce point majeur qu'est le logement ?
Les nouveaux logements près de la gendarmerie
60 logements, d'une superficie allant de 55 à 94m2 sont actuellement en construction pour Unicil. Ils auraient dû être livrés en 2019. Le budget total est de 8,9 M€ dont 391000 € de subventions directes ( Métropole, Dépar-tement, Etat, Région). Le prix de revient moyen au m2 est de 2186 €, le prix de revient moyen d'un logement étant de 147 583 €. 76 places de stationnement sont prévues.
L'opération immobilière qui a consisté, pour la municipalité, à acheter en 2015 au diocèse l'ancien groupe scolaire catholique pour un prix de 2,15 M€, puis à revendre le terrain à Unicil pour 470000 € (à charge pour cette société de procéder à la démolition des bâtiments) a fait l'objet de polémiques. Elle a été cependant validée par la Chambre régionale des comptes avec quelques remarques, pointant par ailleurs que le terrain du cynodrome, vendu concomitamment par la commune pour construire les nouvelles écoles confessionnelles, avait été fixé à un prix légèrement inférieur à l'évaluation des domaines.
Se loger, quelle galère !
A Carnoux, le droit au logement pour tous (DALO) est difficilement respecté
L'un des bons indicateurs de l'accès au logement social consiste à regarder comment le Préfet répond, dans chaque commune, au logement des ménages prioritaires et urgents que lui impose la loi DALO votée en 2007.
A Carnoux, le Préfet n'a pu répondre en 2018 à cette exigence légale, ne disposant que d'un contingent de 2 logements pour 5 priorités absolues. Cassis affiche également un même déficit, contrairement à Roquefort-la-Bédoule qui aurait pu accueillir 9 ménages nécessiteux.
Une missive à 60 000 euros
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